Sgombero delle cantine condominiali: guida per l’amministratore

La delibera

Per i locali comuni serve una decisione dell’assemblea, o l’urgenza documentata (igiene, sicurezza, prescrizioni dei vigili del fuoco o del manutentore della caldaia). Nella delibera si indica il locale, il termine entro cui i condòmini possono ritirare ciò che è loro, e l’incarico all’impresa. Il preventivo va allegato: lo forniamo in forma adatta.

L’avviso

Cartello nell’androne e comunicazione a tutti i condòmini con la data dello sgombero e il termine per il ritiro degli oggetti. Due settimane sono un termine ragionevole; non accorciatelo. Chi non ritira, accetta che il contenuto venga conferito. Per gli stabili con molti inquilini in affitto, avvisate anche i proprietari.

Le foto prima

Il giorno dello sgombero, prima di iniziare, foto di ogni locale, per locale. Servono in assemblea e in caso di contestazioni: “c’era la mia bici” si risolve con la foto. Consegniamo un archivio fotografico ordinato.

Gli oggetti reclamati

Se durante il lavoro un condomino reclama qualcosa, lo mettiamo da parte. La regola è semplice: chi si presenta con le chiavi della propria cantina o riconosce un oggetto lo riprende; il resto va via. Le biciclette sono il caso più frequente.

La separazione

Nei locali comuni si trova di tutto: bici, materiale edile di vecchi lavori, vernici, mobili, RAEE, passeggini, pneumatici. Separiamo e conferiamo per flusso, con documentazione. Vernici e bombole a parte. Nei locali caldaia, attenzione a ciò che è accanto al bruciatore.

La documentazione

Foto prima e dopo, attestato di conferimento e fattura intestata al condominio. È ciò che l’amministratore porta in assemblea per chiudere il punto e che risponde a chi contesta. Per i rifiuti speciali (vernici in quantità, materiale edile), formulari.

Le spese

Si ripartiscono secondo le tabelle millesimali dei locali comuni. Se lo sgombero riguarda la cantina privata di un condòmino irreperibile, deceduto senza eredi noti o trasferito senza recapiti, il percorso è diverso: non è un locale comune e conviene sentire il legale del condominio. Intanto documentiamo lo stato del locale e preventiviamo.

I locali a rischio

Il locale caldaia usato come deposito è un rischio incendio e spesso una prescrizione. Il vano ascensore con materiale accanto al macchinario, il sottoscala con bombole, il lastrico con carichi non previsti: l’urgenza è documentabile e l’amministratore può procedere senza aspettare l’assemblea, con l’avviso di rito. Interveniamo in pochi giorni.

Dopo lo sgombero

Un locale comune svuotato si riempie di nuovo in un anno se non c’è una regola. Cartello con il divieto di deposito, chiave in mano all’amministratore, un controllo a ogni assemblea. Sono cose semplici che evitano di ripetere la spesa.

Per gli studi che gestiscono più stabili

Un metodo fisso: preventivo da foto, foto prima e dopo, fattura intestata, documentazione in allegato, stesso interlocutore. Per chi ci affida più lavori nel tempo il prezzo tiene conto della continuità. Se gestite stabili a Brescia e in provincia, scriveteci.

La procedura in sette passi

Uno: sopralluogo con l’amministratore e foto dei locali. Due: preventivo scritto con conferimento, documentazione e fattura al condominio. Tre: delibera dell’assemblea (o urgenza documentata). Quattro: avviso a tutti i condòmini con termine per il ritiro, cartello in bacheca, due settimane. Cinque: giorno dello sgombero, foto prima, separazione dei materiali, oggetti reclamati messi da parte, foto dopo. Sei: fattura, attestato di conferimento e archivio fotografico all’amministratore. Sette: cartello con divieto di deposito e chiavi all’amministratore.

Cosa dire in assemblea

Tre cose: cosa c’è (con le foto), cosa costa (preventivo scritto con conferimento e documentazione), come si procede (avviso, termine, data). Con questi elementi la delibera passa senza discussioni e l’amministratore ha la copertura per agire. Forniamo il preventivo in forma adatta all’allegato di assemblea.

I locali comuni più frequenti

Il locale bici con bici senza proprietario, il sottoscala usato come deposito dai vecchi custodi, la ex portineria piena di scatole, il locale caldaia con materiali edili di lavori fatti vent’anni fa, il lastrico con antenne dismesse e vasi rotti, l’autorimessa con i posti auto invasi. Ognuno ha una storia e un rischio: dal locale caldaia con vernici alla bici che qualcuno reclamerà a lavoro finito.